住建部出新規 4月1日起新房質量安全將更有保障

欄目:深圳房產 ┊ 發布時間:2019-04-08 ┊ 人氣:

 住房和城鄉建設部日前批準《建筑結構可靠性設計統一標準》為國家標準,編號為GB50068-2018,自今年4月1日起實施。其中,第3.2.1、3.3.2條為強制性條文,須嚴格執行。即普通住宅和地下室鋼筋含量都有所增加;增加了地震設計狀況。


這意味著日后設計的住宅和地下車庫的質量與安全將更有保障。而與普通購房者息息相關的是以下兩個要點,咱們來逐個分析下:

亮點一:鋼筋含量的增加助推建筑成本的提升

取消了以恒載起控制作用時恒載分項系數取1.35的規定;恒荷載分項系數由1.2調整到1.3;活荷載分項系數由1.4調整到1.5。荷載設計是建筑結構設計的根本,相當于一個建筑的骨架。荷載系數的變大,最直接的影響就是鋼筋含量增加了!

據估算,普通住宅鋼筋含量將增加5%左右;地下車庫鋼筋含量將增加10%左右。建筑成本將提高幾十萬元。

亮點二:未來住宅的安全得益于增加了地震設計狀況

增加了地震設計狀況,也就是建筑結構的抗震設計;引入了“小震不壞、中震可修、大震不倒”的設計理念。這意味著以后設計的住宅將更為安全。據了解,以上這些調整是與國際接軌的,該新標準調整后與美國和歐洲的基本相當。

總的來看,荷載分項系數提高對住宅的影響很大!假設一個樓盤,10000㎡的土地面積,容積率2.5,建筑密度30%,則綠化施工占地面積為7000㎡,總建筑面積33000平方米(其中地上建筑面積為25000㎡,地下建筑面積估算為8000㎡)。

假設某地抗震烈度6級,如果建的是30來層的剪力墻結構,商品房中地上部分的鋼筋用量常常達到50公斤/㎡左右,假定地下室鋼筋含量為130公斤/㎡。標準調整后,地上部分鋼筋含量將達到52.5公斤/㎡,地下室部分鋼筋含量將達到143公斤/㎡。

如鋼筋按照4000元/噸計算,那商品房地上部分僅鋼筋這一項的每平方米造價差距就是10元/㎡,地下室部分鋼筋含量造價提高了52元/㎡。上例中的商品房僅鋼筋用量就多花了66.60萬。甚至有人說“4月1日后的房子,相當于上了100萬的保險!”

全國大部分城市房屋建筑造價年均漲幅約5%

這對房企來說,可謂是喜憂參半,因鋼筋含量提升,意味著造價提高了。而近年建材本身也在漲價,這將使造價成本更高了。近年來,全國大部分城市房屋建筑造價(造價指當年房地產開發企業房屋竣工價值/房屋竣工面積。)水平均呈現逐年上漲之勢。

眼下上海、南京、蘇州,杭州、武漢、寧波和成都等熱度較高的城市房屋造價持續處在平穩上漲通道,增長幅度在5%~6%之間,而南京平均增速在8%左右,增長最顯著。另一方面,新增年輕建筑工人不足,進一步推高建筑行業人工費成本,使得成本總費用增加。

2016年地王年,多城地價屢屢創新高,蘇州也是地王頻出。按正常的房地產周期,這些土地早就入市,但受到限價、限購、現房銷售等因素的影響,多項目采取觀望策略,相繼延后入市時間。但隨著蘇州“限價政策”的調整,不少地王項目已經相繼入市了。

新房源價格高,是因為不同住宅類型存在一定市場比價關系,如同區域、同品質情況下,多層住宅價格一般高于高層住宅價格;同區域、同類型情況下,裝修住宅價格一般高于毛坯住宅價格。

雖說蘇州限價不會放開,但定價自有一套標準,與地價不直接掛鉤。今年仍在強調“穩地價、穩房價、穩預期”。因而造價成本的提高,不會直接導致蘇州房價過于上漲。

對于部分開放商而言,“地價+造價”成本的提高,賣不出溢價,或是提著成本賣、虧本賣時候,很可能會“偷工減料”,買房人擔心以后的房屋質量會越來越差!

而精裝修的價格是否質價相符?讓蘇州人都能擁有真正的高品質裝修的好房子,做到優質優價,這是買房人最為關心的。最后,期盼新政的落地實施,能為大家在蘇州買一個好房子,提供更為有利的營商環境與保障。

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