局地樓市現小陽春 市場回暖難持續

欄目:深圳房產 ┊ 發布時間:2019-04-08 ┊ 人氣:

 2019年的清明小長假一改春節假期的低迷之勢,部分一二線城市房地產市場呈現“小陽春”行情。業內人士表示,由于購房者調整預期,之前價格調整幅度較大的城市活躍度有所提高。但從庫存來看,過半城市庫存超過12個月,因此樓市回暖仍需觀察。


部分地區樓市回暖

中原地產研究中心統計數據顯示,清明小長假部分地區樓市有所回暖。上海小長假前兩日新建住宅網簽分別簽約80套與169套,較去年同期的54套和60套,同比上漲48%和182%。廣州清明節前2天新建住宅網簽分別是197套與143套。包括廈門等城市,小長假個別項目開盤需求量比前期有明顯上升。

中原地產首席分析師張大偉表示,雖然小長假網簽數據并不代表整體市場走勢,但從趨勢看,4-6月,全國熱點城市的市場活躍度會有所提高,特別是之前調整過價格的城市。

事實上,3月下旬以來部分地區房地產市場便出現升溫苗頭。上海易居房地產研究院發布數據顯示,3月40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長84%,同比增長10%。其中,4個一線城市新建商品住宅成交面積環比增長108%,同比增長36%。

具體來看,中原地產數據顯示,北京商品房住宅成交31.1萬平方米,環比上漲了108%,同比上漲130%。二手房成交量達1.6萬套,是最近10個月的最高值。上海方面,上海新建商品住宅成交面積63.2萬平方米,環比增加106.5%。廣州成交90.2萬平方米,環比上漲177%,同比上漲48%。

張大偉表示,最近市場成交量環比上漲主要是因為2月春節市場低迷,但同比數據上漲,與最近市場預期升溫有關。很多之前價格下調的城市最近房地產市場都因為信貸相對寬松,購房者出現怕踏空的心理。

“與供應增加也有關系。”張大偉說。數據顯示,3月上海入市面積為78.8萬平方米,環比增加194%,同比增加100%。北京入市也持續高位,3月北京供應商品房住宅3707套,繼續增加供應,庫存積壓也持續上升。

土地溢價率有所回升

近日,無錫市出讓3宗住宅土地,吸引了近60家房企參與競拍,最高溢價率達79.39%。其中,融創獲得2宗,另外還有一宗需要搖號。

3月下旬以來,部分城市土地市場相比1-2月的低迷有所恢復,其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加。3月21日以來,全國住宅地塊合計成交55宗,其中,溢價率超過40%的有19宗,超過100%的有5宗。

4月2日,杭州主城區出讓4宗地塊均以上限價格加自持面積獲得。蘇州出讓太湖新城一宗住宅用地,經過30輪激烈爭奪,蘇州城投地產發展有限公司以16.77億元摘得,樓面價17294.57元/平方米,溢價36.11%。4月1日,廣州成功出讓4塊宅地、1塊商務用地、1塊工業用地,總起拍價近66億元,總體量超71萬平方米。

中原地產首席分析師張大偉表示,2018年,土地市場持續調控,降溫明顯,部分企業拿地較少。今年以來,融資壓力有所緩解,部分企業開始進入土地市場搶地,土地市場開始復蘇。部分熱點城市土地市場明顯活躍,溢價率有所上升。

張大偉表示,從全國看,土地市場依然處于平穩之中。2019年以來,全國多城市土地成交依然低迷,特別是一線城市。但對房企來說,為了加大銷售額,即便一二線城市調控政策嚴格,依然會集中拿地。

房企資金鏈難言樂觀

同策研究院的最新數據顯示,3月40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元,環比大幅上漲85.25%,同比大幅上漲63%,創16個月新高。其中,債權融資額為985.15億元,環比上漲78.49%,占房企融資總量的96.19%。

值得一提的是,雖然近期房企融資難度減弱,但由于過高的債務額,房企資金鏈難言樂觀。據世聯行的統計,2019年至2021年的三年間,房地產行業共有1.8萬億的到期債務,其中,2019年到期債券相比2018年翻了一倍。進入今年二季度后,境外償債壓力也將增大,而且絕大部分為成本高企的美元債務。

張大偉說,從2018年四季度來,房地產企業融資計劃實施逐漸井噴,雖然難度有所緩解,但由于缺血過多,融資需求依然較大。

“從去年11月開始,開發企業融資尤其是發債確實是寬松很多,近幾個月的融資額度較高,也使開發商資金面得到緩解。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,房企融資環境略有放松,但從政策口徑來看房地產融資不過度從緊,也絕不意味要徹底放松,不會大水漫灌。

有業內人士指出,在沒有貨幣之水的支撐下,樓市顯然難以支撐新一輪上漲。目前樓市的復蘇是寬松預期下的復蘇,若沒有真正寬松,復蘇將難以為繼。前期尚未調整的城市,仍舊存在下行風險。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場預期平穩,房地產調控政策依舊高壓,再疊加新房高庫存的分流影響,市場不存在快速升溫的基礎,回暖難以大面積跟進。2019年市場仍處在溫和升溫通道中,3月成交量或處年內月度高位,后期成交將季節性回調,均價大幅上漲無動力支撐,將小幅波動。

麥田房產方面則表示,考慮到住房信貸政策未有松動變化,預計接下來市場仍將呈現理性復蘇走勢。

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